Объект незавершенного строительства: проблемы приватизации земельного участка

Подробности: Категория: Статьи

СУДЕБНЫЙ ПРЕЦЕДЕНТ. МЕТОД РАБОТЫ ИЛИ НЕОБХОДИМОСТЬ?

Более двух с половиной лет назад, 1 января 2005 года, вступил в силу федеральный закон, согласно которому объекты незавершенного строительства, наряду со зданиями, строениями, сооружениями, земельными участками и участками недр, были отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость). Казалось бы, у собственников объектов незавершенного строительства появилась юридическая возможность на выкуп арендуемых земельных участков, на которых расположены такие объекты, наравне с собственниками других видов недвижимости. Это исключительное право собственников недвижимого имущества закреплено в статье 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ).

Процедура выкупа земли предельно проста. Для выкупа земельного участка нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка с заявлением. К заявлению необходимо приложить ряд документов. Главные из них — документы о регистрации юридического лица и подтверждающие право собственности на недвижимость, а также кадастровый план земельного участка, на котором находится недвижимость.

На деле же все обстоит не так просто. Во всяком случае, в городе Ярославле.

В мае прошлого года общество с ограниченной ответственностью «П» (по просьбе участников судебного слушания, название предприятия изменено) заключило договор купли-продажи недвижимого имущества — не завершенное строительством нежилое здание. На основании договора купли-продажи было зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество и получено свидетельство о государственной регистрации права. Соответственно были оформлены арендные права на земельный участок, занимаемый приобретенным объектом недвижимости.

В последующем ООО «П» обратилось в Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее — УЗР) с заявлением на выкуп арендуемого земельного участка, но получило отказ.

Отказ мотивировался тем, что «содержание статьи 36 Земельного кодекса РФ не дает однозначного толкования, что под термином «строение» понимаются, в числе прочих, и объекты незавершенного строительства… таким образом, Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля полагает, что Земельный кодекс РФ не дает оснований для предоставления земельного участка под объектом незавершенного строительства в собственность юридическим лицам».

Представители ООО «П» вступили в длительные переговоры по поводу ошибочности позиции специалистов УЗР. Даже готовили и представляли письменные аналитические материалы, основанные на нормах действующего законодательства и судебной практике. После консультаций с юристами мэрии города позиция специалистов УЗР еще более укрепилась и была непреклонной.

А какие же доводы приводили представители ООО «П»? Они пытались убедить специалистов УЗР в том, что положения ст. 36 ЗК РФ в равной мере распространяются и на собственников объектов незавершенного строительства. Положения ст. 36 ЗК РФ об исключительных правах собственников зданий, строений и сооружений следует толковать как права собственников объектов недвижимости.

Имеются ли правовые основания для таких утверждений? Пожалуй, их достаточно.

Во-первых, согласно пункту 1 ст. 25 ЗК РФ права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

В статьях 27, 28, 37 ЗК РФ установлены ограничения оборотоспособности земельных участков, а также случаи отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Нормы, согласно которым права на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определялись бы в зависимости от вида недвижимого имущества, принадлежащего гражданину или юридическому лицу, в ЗК РФ прямо не предусмотрены. А указание в ст. 36 ЗК РФ лишь на граждан и юридических лиц — собственников зданий, строений, сооружений — не означает, что исключительно собственники указанных видов недвижимого имущества имеют исключительное право на приватизацию земельных участков. Иное понимание положений ст. 36 ЗК РФ об исключительных правах собственников недвижимости на приватизацию земельных участков, независимо от вида недвижимости, противоречило бы пункту 2 ст. 15 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, а также статьям 1, 3, 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о равенстве участников гражданских отношений, беспрепятственности осуществления гражданских прав, соответствии норм гражданского права, содержащихся в других законах, требованиям ГК РФ. Положения ЗК РФ не могут противоречить положениям ГК РФ о равенстве участников гражданского оборота.

Во-вторых, здания, строения, объекты, не завершенные строительством, — это объекты капитального строительства, неразрывно связанные с землей. Именно связь с землей является определяющим признаком недвижимости. Процесс рождения недвижимости можно представить следующим образом. Движимая вещь (строительные материалы) соединяется с недвижимостью (земля), в результате возникает новый объект, который приобретает фактические и юридические признаки недвижимости: вначале как незавершенное строительство, а затем как законченный строительством объект.

Еще ранее Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденное протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 № ФБ-8, выделяло два признака объектов незавершенного строительства: а) истекшие сроки строительства и б) приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.

Отсюда следует, что объект незавершенного строительства может существовать в виде а) законченного строительством здания, строения, но не введенного по какой-либо причине в эксплуатацию установленным порядком, либо б) представлять объект определенной стадии строительства.

Но еще существует формально-юридический признак рождения недвижимости. ГК РФ связывает возникновение права собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, с моментом государственной регистрации. А государственная регистрация, как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество, обусловливается наличием документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимости.

По закону о государственной регистрации прав, и законченное строительством здание, но без наличия оформленного разрешения на ввод в эксплуатацию, и объект определенной стадии строительства могут быть зарегистрированы лишь как объекты незавершенного строительства. Основаниями для регистрации будут являться документы, подтверждающие право собственности или пользования на земельный участок, разрешение на строительство, проектная документация и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства. В случае с объектом недвижимости ООО «П» дело обстояло именно таким образом. По заключению экспертизы объект недвижимости по своим архитектурно-строительным характеристикам представлял законченное строительством здание, но не введенное установленным порядком в эксплуатацию.

Как видим, конкретные архитектурно-строительные характеристики объекта капитального строительства, с точки зрения возникновения права собственности на такие объекты, не являются определяющими. С формально-юридической точки зрения именно наличие или отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является определяющим фактором для отнесения объектов капитального строительства к незавершенному строительству или введенному в эксплуатацию. Но, во всяком случае, объект капитального строительства будет относиться к недвижимому имуществу и может быть объектом права собственности. И здесь можно сделать еще один вывод: наличие или отсутствие исключительного права у собственников недвижимости на приватизацию земли под объектами недвижимости согласно ст. 36 ЗК РФ не ставится в зависимость от архитектурно-строительных характеристик таких объектов недвижимости.

В-третьих, в ЗК РФ понятие «собственник объекта недвижимости» не употребляется. В статьях 35 и 36 ЗК РФ, регулирующих отношения возникновения прав на землю и отчуждения объектов недвижимости, употребляется понятие «собственник здания, строения, сооружения».

Также в ЗК РФ для описания прочно связанных с земельным участком объектов недвижимости употребляются понятия «объект» (подпункт 5 п. 1 ч. 1 ст. 1) и «здание, строение, сооружение» (статьи 30, 33, 35, 36, 39, 40, 63, 77, 88).

В статье 85 ЗК РФ, регулирующей правовой режим земель населенных пунктов, понятие «объект недвижимости» употребляется в отношениях по реконструкции и расширению существующих объектов недвижимости, а также по строительству новых объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками в рамках градостроительного регламента.

Согласно пункту 2 ст. 85 ЗК РФ, для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Статьей 36 Градостроительного кодекса РФ определено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно пункту 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства. Одновременно статья 130 ГК РФ относит здания, сооружения и объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Из части 3 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ следует, что правовой режим объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках в пределах границ территориальной зоны является единым.

Также применяя в совокупности пункт 10 ст. 1 и часть 3 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, статью 130 ГК РФ можно утверждать, что правовой режим недвижимого имущества (здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства), прочно связанного с земельными участками в пределах границ территориальной зоны, также является единым.

В-четвертых, с момента начала приватизации государственного имущества и до настоящего времени законодательство о приватизации предоставляет собственникам незавершенного строительства право на приватизацию земельных участков, на которых находятся указанные объекты.

Достаточно сослаться на Указ Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами». Указом было установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. При этом необходимо заметить, что данное положение документа утратило силу лишь в конце марта 2003 года.

Действующим ныне Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В-пятых, порядок приобретения прав на земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, находящиеся в федеральной собственности, разъяснен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений — Росимуществом.

Распоряжением Минимущества России от 4 июля 2003 года № 2983-р утвержден «Порядок подготовки и принятия решений о вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности». Пунктом 13 Положения определено, что при продаже объектов незавершенного строительства переход прав на земельный участок осуществляется в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, нормами ГК РФ и нормами Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», предусматривающими исключительные права нового собственника объектов недвижимости на земельные участки, расположенные под указанными объектами. Если объекты незавершенного строительства не закреплены на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, при их продаже переход права на земельный участок осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», предусматривающего одновременное отчуждение его лицу, приобретающему объект незавершенного строительства.

В-шестых, законодательство Российской Федерации предусматривает нахождение в собственности лица земельного участка, на котором находится незавершенное строительство. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» признает в качестве предмета ипотеки земельные участки, находящиеся в собственности лиц и на которых расположены не только здания, строения, но и незавершенное строительством недвижимое имущество.

В седьмых, собственников зданий, строений, сооружений и незавершенного строительства судебная практика рассматривает в качестве равноправных субъектов исключительного права на приватизацию земельных участков, на которых размещены указанные объекты недвижимости.

Достаточно обратиться к Определению Высшего Арбитражного Суда РФ «О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» от 23.03.2007 № 262/07.

В определении установлено, что предприниматель Болгарин В. Ф. является собственником 1–2-этажного не завершенного строительством здания. Это подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Согласно распоряжению администрации города, предпринимателю Болгарину В. Ф. предоставлен в аренду земельный участок. Между Комитетом по управлению имуществом города и предпринимателем Болгариным В. Ф. был заключен договор аренды земельного участка на определенный срок.

Как указано далее в определении, после истечения срока действия договора аренды предприниматель вправе, как собственник строения (сооружения), реализовать свои права, предоставленные ему пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, на приобретение в собственность земельного участка, занятого строением (сооружением) и необходимого для его эксплуатации.

Как видно из определения, высшие судебные инстанции применяют положения пункта 1 ст. 36 ЗК РФ также к собственникам объектов незавершенного строительства.

И, наконец, законодательство Ярославской области предоставляет право собственникам объектов незавершенного строительства приобретать бесплатно (!) земельные участки.

Законом Ярославской области «О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» прямо предусмотрены случаи приобретения в собственность
земельного участка собственником объекта незавершенного строительства, находящегося на данном земельном участке. При этом в качестве объекта незавершенного строительства рассматривается незавершенный строительством индивидуальный жилой (дачный) дом или гараж.

Таким образом, законодательством установлено и подтверждено судеб ной практикой, что как собственники зданий, строений и сооружений, так и собственники объектов незавершенного строительства имеют равные права на приобретение находящихся под указанными видами объектов недвижимости земельных участков в порядке и на условиях, установленных земельным законодательством.

Но этих доводов для УЗР оказалось недостаточно. И главный аргумент оппонентов заключался в отсутствии непосредственно в ст. 36 ЗК РФ прямого указания на собственников незавершенного строительства.

Отказ в выкупе земельного участка был обжалован в Арбитражном суде Ярославской области. Требования заявителя о признании отказа УЗР в выкупе земельного участка под объектом незавершенного строительства были удовлетворены.

А что же по поводу мотивации отказа УЗР отсутствием в законе однозначного толкования нормы права?

В решении Арбитражного суда Ярославской области от 10 сентября 2007 года по делу № А82–4901/07–56 суд посчитал возможным обратить внимание Управления земельных ресурсов мэрии г. Ярославля, что мотивировать отказ лишь отсутствием однозначного толкования нормы права государственному органу либо органу местного самоуправления не следует, поскольку такие ответы в любом случае не могут считаться достаточно обоснованными и, как следствие, ведут к нарушению законных прав и интересов заявителей. Суд в данной связи отметил, что любое лицо в случае необходимости (в том числе и УЗР мэрии г. Ярославля) вправе обратиться с целью получения сведений о толковании нормативного правового акта либо в орган, который издал данный акт, либо в орган, на который возложена обязанность толковать законы и другие нормативные акты (причем суды первой инстанции такими полномочиями не обладают).

Остается надеяться, что после такой оценки Арбитражным судом области действий одного из структурных подразделений органа местного самоуправления, в нашем городе прекратится давно сложившаяся практика отправлять граждан и юридических лиц по каждому поводу «искать правду» в судах.

В.Фролов, директор специализированного правового агентства «Своя земля»