Размышления по поводу арендной платы за землю

Несколько недель назад у меня состоялся занимательный разговор с предпринимателем, предоставляющим услуги по парковке автомобилей на открытой площадке. В очередной раз, оставив автомобиль на давно «забронированном» месте, направляюсь в сторожевой домик оплачивать услугу. Как обычно передаю деньги в кассу, но строгого вида сторож предлагает добавить еще десятку сверху. И здесь начинается разговор о постоянной дороговизне жизни, о колбасе без мяса, о молоке из сои, о таблетках из мела, о ЖКХ … в общем об историях всероссийского похмелья и обмана.

Как раз в разгар шумной дискуссии и появляется руководитель автостоянки и мой давнишний приятель Александр Михайлович. И его монолог как-то сразу вписывается во все поднятые мной и сторожем «всероссийские» истории. Александр Михайлович с порога парирует мои укоры в том, что за два года стоимость парковки на автостоянке с 50 рублей возросла до 70. По его нехитрым расчетам за этот же период арендная плата за автостоянку возросла в 3,7 раза. Ну, как здесь можно возразить, или укорить приятеля в стремлении неосновательно обогатиться? Проблема уяснения механизма установления арендной платы за городские земли давно меня занимала. И решил я на следующий день ее «раскопать» основательно. Что же из этого получилось?

Законом установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления. Образно выражаясь, таких земельных участков в городе столько, что, если посчитать их на пальцах, то хватит и двух рук.

Основную часть территории города все же составляют земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочия по порядку определения размера арендной платы за них предоставлены органам государственной власти области.

В декабре 2008 года Правительством Ярославской области было утверждено специальное положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности области и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Органам местного самоуправления было рекомендовано до 1 марта 2009 года привести свои правовые акты по вопросам аренды земли в соответствие областному нормативному акту. В отношении не разграниченных земель органы местного самоуправления получили полномочия по распоряжению земельными участками, установлению коэффициентов функционального использования и расчету арендной платы в соответствии с принятым постановлением.

В настоящее время во всех муниципальных районах, городах Рыбинске и Переславле-Залесском во исполнение областного нормативного акта приняты свои правовые акты по вопросам аренды. В городе Ярославле специальный правовой акт не принимался. Здесь действие ранее принятого постановления мэрии по вопросу порядка установления арендной платы распространили на Постановление Правительства Ярославской области.

Но «изюминка» заключается в следующем. По областному акту в формуле расчета арендной платы присутствует коэффициент функционального использования земельных участков, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального образования. Иными словами, коэффициент функционального использования земельных участков имеет экономическое и социальное обоснование. В формуле же расчета по постановлению мэрии используется ставка арендной платы. Установив в постановлении мэрии тождество между коэффициентом функционального использования земельных участков и ставкой арендной платы, мэрия посчитала, что привела в соответствие свой правой акт областному акту. Вместе с тем, пояснений по поводу какого-либо содержания такого понятия как «ставка арендной платы» ни в одном правовом документе мэрии не дается. В результате выборочного сравнения приложений из двух документов получилась содержательная таблица.

Что же из нее следует? А следует, что для одного вида деятельности арендатора на территории города установлены и действуют различные количественные значения одного из компонентов формулы, по которой рассчитывается размер арендной платы, и от величины которого напрямую зависит ее размер. Так, если руководствоваться положением, утвержденным Правительством Ярославской области, а не постановлением мэрии, то за аренду автостоянки можно платить в 3,25 раза меньше, автозаправочную станцию – 2,75 раза, кооперативы металлических гаражей – 1,73 раза. В целом анализ показал, что по большинству позиций в зависимости от вида деятельности имеется резерв экономии денежных средств на аренду земельного участка от 10% до 70%.

Сравнительная таблица коэффициентов
функционального использования («К») и ставок арендной платы («С»)
(установлены соответственно Постановлениями Правительства ЯО от 24.12.2008 № 710-п и мэрии г. Ярославля от 09.09.2009 № 3139)

№ пп	Перечень видов функционального использования земельных участков (разрешенного использования)	Коэффициент функционального использования «К» (Ставка арендной платы «С»)		Превышение С/К
		Постановление Правительства ЯО («К»)	Постановление мэрии г. Ярославля («С»)
1	Земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки	0,021	0, 057	2,71
2	Земельные участки для размещения домов индивидуальной жилой застройки	0,178	0,196	1,1
3	Земельные участки для размещения гаражей ГСК металлических ГСК кирпичных, бетонных Индивидуальных граждан Индивидуальных  ветеранов войны и инвалидов Предоставленных для гаражного строительства	0,049 0,099 0,151 0,013 0,521	0,085 0,572	1,73 - 1,16 - 1,77 6,5 1,1
4	Земельные участки для размещения объектов стационарной торговли продовольственными и промышленными товарами, временными сооружениями мелкорозничной торговли и объектами нестационарной торговой сети (мини-магазины, мини-рынки, павильоны, палатки, киоски, ларьки), Автостоянки, парковки, Постоянные и временные АЗС	1,315 0,444 1,315	1,444 1,444 3,611	1,1 3,25 2,75
5	Автомойки, объекты технического обслуживания и ремонта автомобилей	3,294	3,611	1,1
6	Земельные участки под аптечными учреждениями	1,592	1,417	1,12
7	Земельные участки под объектами фармацевтических предприятий и организаций	0,992	1,417	1,43
8	Земельные участки под объектами бытового обслуживания (бани, прачечные, предприятия химчистки и крашения одежды; ремонтные мастерские и мастерские технического обслуживания; парикмахерские; объекты для оказания платных медицинских услуг; фотоателье, фотолаборатории; пунктами проката (кроме аудиовидеозаписи); мастерские по резке стекла (зеркал); мастерские по изготовлению и ремонту мебели; объекты по оказанию ритуальных услуг (за исключением изготовления памятников и оград); кафе летнего типа; киоски по продаже периодической печатной продукции	0,444	0,487	1,1

Однако быстро сказка сказывается, да дело долго делается. При обнаружении несоответствий в расчетах арендной платы по заключенным договорам сразу отказаться от ее уплаты нельзя. Условиями договоров, которые разработаны мэрией, такие действия не предусмотрены и в судебном порядке ее взыщут. Во всяком случае, сначала необходимо пытаться изменить условия заключенных договоров аренды земли. При заключении (пролонгации) договоров на новый срок нужно обратить особое внимание на прилагаемый расчет арендной платы и разобраться с каждой составляющей формулы расчета. Как показывает многолетняя практика, такие переговоры с представителями мэрии бывают трудными и жаркими. Свои условия заключаемого договора необходимо будет и экономически, и юридически обосновывать и, возможно, доказывать в суде.

Юристы нашего специализированного правового агентства готовы выступить на вашей стороне.




В.Фролов, директор специализированного правового агентства «Своя земля»

Опубликовано в журнале «Информационный коммерсант» № 3 (126)•4 |март|2011

Комментарии:

• < Назад
• Вперёд >